Недвижимость

Иногда жизнь складывается так, что возникшие обстоятельства заставляют кого-то расстаться с ипотечным жильем. Нужно ли рассматривать покупателю возможность покупки такой квартиры? Что следует ему в первую очередь просчитать и чего выполнять с осторожностью? Сейчас с этим всем и разберемся.

Как продать то, что нельзя продать?

Покупая квартиру в ипотеку, в документе о праве собственности делается запись, что она находиться под обременением (ограничением на эту собственность). Пока за нее не будет выплачен кредит, и проценты под который он дан, с объектом недвижимости ничего нельзя сделать.

Нет возможности этот объект подарить, продать, обменять – потому что он де-факто является собственностью банковского учреждения. Но у людей, взявших недвижимость по ипотечному кредиту, может случиться в жизни разные непредвиденные случаи и они могут привести к тому, что все-таки приходится им попрощаться с квадратными метрами.

Например, жилплощадь стала тесной для разросшейся семьи, или она стала не нужна, так как хозяева переезжают в другую страну или город, потеряна работа, и невозможно погашать довольно большой кредит. Иначе говоря, серьезных причин для продажи ипотечной недвижимости может быть много.

В таких неординарных случаях владелец жилья должен обратиться в банк и сообщить о случившейся форс-мажорной обстановке, и тогда объект будет выставлен на продажу.

Достоинства покупки ипотечной квартиры

Когда продается залоговое жилье, в объявлении об этой продажи часто указывают что на нем «висит» юридическое обременение. Это сообщение часто пугает покупателей, хоть этого и не должно с ними происходить, потому что если рассмотреть этот пугающий «завис» с юридической стороны, то при совершении сделки все стороны останутся в выигрыше.
Приобретение квартиры, которая находится под залогом банка, имеет ряд преимуществ. Первое это то, что перед тем как брать квартиру под банковский залог, она проверяется специалистами банка.

Когда покупается квартира на рынке вторичного жилья, покупатель подвергается сильному риску, так как со временем может вдруг появиться дальнее родственное лицо, бывшего хозяина, и заявит на свои права проживания в нем. Поэтому главным достоинством покупки квартиры находящейся под залогом — гарантия недоступности третьих лиц на покупаемое жильё. В конечном итоге банковское учреждение все сделало само, не привлекая покупателя: обращалось к оценщикам, страховой компании и каждый специалист, из перечисленных ведомств, делал проверку квартиры в своем направлении.

Принимая объект недвижимости под залог, банкиры предусмотрели и снизили риск, заблаговременно выяснив, что сделка покупки-продажи ее, не будет оспорена третьими лицами. Поэтому, покупая такую недвижимость, можно на 100% быть уверенным, что сделки с юридической стороны будут в точности исполнены. В большинстве случаев у продавцов выставлена на продажу недвижимость с невысокими ценами, потому что они преследуют цель как можно быстрее получить деньги. Даже в том случае если сразу такое жилье реализовывается без предоставления скидок, за такую недвижимость можно без сомнения вести торг.

Другая сторона, в этой сделки продажи, имеет тоже свою выгоду: с него полностью снимается банковский долг, а банк получает нового заемщика. Другой стороне сделки, продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового состоятельного заёмщика, способного выплатить кредит по ипотеке – если объект покупается за наличные, или желающего взять ипотеку – если ведется разговор о долгосрочном кредитовании.

О чем должен знать покупатель?

Перед тем как выставить ипотечную квартиру на продажу, ее продавцу нужно получить разрешение банка. Для организации, которая выдала кредит невыгодно, чтобы ее владелец продавал квартиру, находящуюся под залогом, так как при погашении долгов по ипотеке может быть большая сумма долга по невыплаченным процентам. А в данном случае, если продана квартира, то этот долг обнуляется.

Чтобы добиться у банка разрешение на продажу объекта, нужно владельцу предоставить очень веское обоснование – тяжелая болезнь, срочный переезд в новый населенный пункт или страну, безработица и т. п. Вот поэтому, так важно будущему владельцу ипотечного жилья узнать у банкиров, не будет ли от них запрета на его продажу, если вдруг понадобиться ему это жилье продать.

Следующим немаловажным моментом является определение суммы выплаты за покупаемую квартиру новым покупателем. Обычно сумму делят на две части: выплата продавцу продаваемого объекта и погашение задолженности перед банком. Чтобы без хлопот проводить сделку купли-продажи с объектом недвижимости, на ней не должно быть метки обременения. И в этот момент потенциальный покупатель, должен быть очень осторожным, так как именно его деньги идут на покрытие кредитного долга. После того как произошло погашение обременения перед финансовым учреждением, фактически легитимным хозяином квартиры становится продавец.

А если так произойдет, что он не думает покидать квартиру, пока не подыщет себе новое жилье? К сожалению, имеют место такие истории, и тогда выезд с нее может затянуться на долгие месяцы. Или бывает еще такая афера: став законным владельцем жилья, продавец сразу выставляет её на продажу, но не как уже залоговую, с низкой ценой, а по удобной привлекающей для себя стоимости. И в конечном результате, в лучшем случае, из всех денег, полученных с ее продажи, вернёт неудавшемуся покупателю некую сумму за погашение обременения, а в худшем – оставит без копейки.

Для того чтобы подобное избежать, покупатель должен настоятельно требовать, чтобы стороны заверили договор задатка, в котором должен быть прописан договор условий сделки – нотариально. А более подробно это выглядит так: покупатель делает в банке погашение обременения за продавца, затем бывший владелец квартиры берет обязательство ее продать.
Еще одну очень важную деталь нельзя выпустить со своего внимания, не забудьте в договоре поставить сроки, в течение которого банк обязуется снять обременение, а продавец продать квартиру.

Первая версия: покупка за наличные средства

Во избежание потери наличных денег, предназначенных для торговой операции, вероятный покупатель может взять в аренду две ячейки для сохранения ценных вещей, в одну поместить сумму, предназначенную для погашения обременения, а в другую деньги за жилье. Но может произойти и такое, что в банке нет возможности сдать в аренду ипотечную ячейку, то самым лучшим вариантом будет для покупателя, написание продавцом расписки, желательно заверенной нотариусом, при каждой передаче ему денежных средств.

После получения своей части денег, кредитная организация выдает закладную на жилье и справку о погашении задолженности, в которой говорится о том, что должник выполнил свои обязательства перед банком по погашению кредита. Когда все необходимые документы на руках, их вместе с письмом финансового учреждения, продавец предоставляет в Регистрационную палату, для погашения обременения. Дальше недвижимость покупается по простому сценарию. Раз обременение погашено, то с жильем можно проводить любые операции.

Заключается договор купли-продажи, переоформляется переход прав собственности, и когда сделка завершена, деньги со второй ячейки, по праву, переходят к своему владельцу.

Вторая версия: новый ипотечный кредит

Такая версия будет интересна тем, кто имеет желание брать квартиру с ипотечным обременением – тоже в ипотеку. И такой вариант вполне реален, но имеет свои нюансы. Возможный покупатель должен быть «чист», с точки зрения юридической службы, и иметь «не замаранную» кредитную историю. Все операции по сделке должны осуществляться в одной кредитной организации.

Банку (залогодержателю) это очень выгодно. Ведь при такой операции происходит только замена заемщика и залогодателя, а банкир как был владельцем недвижимости, так и остался, потому что один кредит погашается, и второй сразу выдается. Финансисты, которые ранее выступали кредитором продавца, становятся теперь кредиторами покупателя. Происходит денежный кругооборот под банковской эгидой, и банкирам все равно, что в данной ситуации один хозяин объекта, сменился другим. Что получается в результате: за счет ипотечного кредита, выданного покупателю, а также его первоначального взноса происходит погашение долга продавца, который имел задолженность. Идут параллельно два процесса: снимается обременение на объект недвижимости и накладывается на нее новое обременение.

Третья версия: приобретение жилья у банка

Схема покупки ипотечной квартиры у банка, несложная процедура и похожа на такую же покупку, как и у обыкновенного продавца. Только в этом случае продавцом реально выступает банковская система, сотрудники которой и занимаются поиском покупателей. Вариант такой сделки вполне безопасен, и им смело можно воспользоваться. Этот способ выгоден для финансистов, а вот для хозяина жилой площади, он имеет свои минусы. Кредиторы, получив извещение о том, что владелец жилья не может оплачивать ипотеку и заниматься ее реализацией, стараются срочно ее продать «с молотка» чтобы не удерживать объект в залоге.

У банка нет времени ждать лучшего предложения от покупателей, так как ему необходимо как можно быстрее возвратить свои средства, а все то, что останется – вручить владельцу квартиры. Вот это и является минусом для хозяина жилья, вряд ли при таком раскладе он будет «с наваром». Но тут не прибыль важна, а окончание сделки, хотя бы все это, сработало «в ноль».

А схема покупки в дальнейшем очень проста: покупатель, придя в банковское учреждение, подписывает предварительное соглашение о приобретении объекта. После чего этот документ в присутствии заинтересованных лиц, нотариально заверяется. Затем все проделывается так, как было описано выше (насчет аренды банковских ячеек). Перед тем как заключить договор необходимо удостовериться, что сведения о погашении кредита уже поданы в Регистрационную палату. После подписания договора кули-продажи, продавец и покупатель идут в Регпалату, где и происходит завершение всех «бумажных» дел.

Подведение итогов

Как видно в реалиях нашего времени, купить ипотечную квартиру очень даже несложно. Конечно, есть много тонкостей и вариантов при покупке, но это уже не страшно, нужно лишь внимательно подобрать более подходящий вариант, сделать просчет всех «подводных ям» и проследить, чтобы проводилась сделка с безупречной юридической аккуратностью. Это первостепенный важный момент, который не даст вам возможности остаться без своих «кровных» на улице.