Консультант по строительству, Проектирование

Какая же угроза такой самодеятельности, действующей как мина замедленного действия с огромным потенциалом, у которой рано или поздно сработает взрыватель и произойдет разрушение, в котором могут пострадать люди?

Если брать точку зрения большей части российских граждан, то перепланировка «мне так больше нравиться» – это массово применяемый метод «улучшения условий жизни», убрать все «лишнее» с занятых квадратов, и этим продемонстрировать свою характерную особенность во внутренней обстановке постройки.

Но если на все это посмотреть с буквы закона, проводить перепланировку «себе на пользу» без надлежащего разрешения считается грубейшим нарушением, и за это могут привлечь к уголовной ответственности или наложить большие штрафные санкции.

Причины полного беззакония

По данным, неофициальных источников в РФ свыше 80% перепланировании делается без определенных согласований. В основе такого большого процента незаконных изменений внутренней планировки помещений, во-первых лежит в сложности непосредственного определения этого факта. Иначе говоря, для того чтобы определить и запротоколировать это беззаконие, комиссия Жилищной инспекции должна это все увидеть, но для этого им необходимо попасть в жилое помещение и хозяева не вправе отказать им в этом. Во-вторых, те штрафы, которые сейчас существуют для таких нарушителей, до 2500 р. ни у кого не вызывают страх. Но нужно сказать, так как об этом знают не все, что одними только штрафными санкциями хозяевам жилья не отделаться. После уплаты ими наложенного штрафа, они могут спать спокойно только «до поры до времени».

Перепланировка незаконная – «в законе»

Большинство городских жителей считают, что при переустройстве жилищного фонда под офисные или коммерческие помещения, могут возникнуть непредвиденные разрушения. Их мнения не лишены оснований, так как есть такое явление, как в обход закона реконструкция «в законе».

В целом по России такие перепланировки, чаще всего, одобряются без согласований, а все делают «не глядя», без посещения объекта. Такие утвержденные документы со статусом «законная» реконструкция содержит огромное количество грубых нарушений. Бывают случаи, что подписывают официальные документы люди, у которых на это нет полномочий.
С прошлого года государственные органы взяли на себя ответственность, строго контролировать все нарушения, которые касаются неправомерных перепланировок помещений, касающихся как физических лиц, так и юридических. Все виновные в нарушении закона будут строго наказаны.

«Ломать – не строить». Что можно, а что нельзя?

Чтобы ни подвергаться риску в нарушении закона можно делать в жилом помещении такие ремонты, которые не приносят изменения в нем. То есть ни в коем случае не должны добавляться или убавляться квадратные метры жилой площади. Вся другая модификация жилья обязательно должна проходить согласование и иметь отражение в проектной документации.

Реконструкция жилья, которая включает: демонтаж дверных проемов или установка дополнительных проемов, перестановка на новое место унитаза или ванной, в пределах этого же помещения, монтаж балконных стеклопакетов, демонтаж несущих или установка новых простенков – требует от владельца жилья уведомить в письменном порядке, об изменениях органы техучета.

К строго запрещенным реконструкциям внутри помещения относятся: демонтаж несущих перегородок, вентиляционных коробов, установка радиаторов отопления на балконах и лоджиях.

Сразу, если посмотреть на ограничения, которые накладываются на виновных лиц, они кажутся выдуманными, излишними, ограничивающими свободу действий любых владельцев частного жилья или помещений, в которых занимаются люди предпринимательской деятельностью. Например, широко распространенный вид незаконного расширения жилого пространства за счет демонтажа оконного блока, после чего к полезной площади квартиры добавляется балкон или терраса.

С первого взгляда, кажется, ничего опасного не произошло. Но такие реконструкции запрещены, ведь они приведут к серьезному нарушению системы отопления для всех тех, у кого подключен обогрев жилья от этого стояка, а также произойдет незапланированное увеличение тепловой нагрузки, которая не предусматривалась при разработке проекта постройки.

Риски непредвиденного обнаружения перепланировки

Большинство россиян, принимая решение о пристраивании, руководствуются старой русской поговоркой: «не пойман – не вор» и делают это зря, совершая значительную ошибку.
Рисков непредсказуемого обнаружения перепланировки очень много. Ведь то что, сделано обойдя закон, рано или поздно становиться общим достоянием, если:

• жильцы с соседних квартир напишут жалобу в эксплуатационную контору на плохо работающую вентиляцию, звукоизоляцию или на какое-то другое нарушение, которое им доставляет неудобство, и в ходе рассмотрения жалобы, эксперты обнаружат изменения;
• внезапно во всем доме произошел сбой инженерных систем;
• коммунальщики пришли к владельцу жилья сравнить данные показания всех счетчиков;
• помимо перечисленного нужно взять на заметку, что бдительные бабушки, «божьи одуванчики», могут «накатать» жалобу, просто так, без особого повода, в надзорные инстанции.

Незаконное перепланирование – неполноценный частник?

В техпаспорте Бюро технической инвентаризации и паспорте кадастра любой постройки отражаются все ее характеристики. В этих документах содержаться все права на использование и распоряжение, по усмотрению владельца, данной недвижимостью. Если случается так, что изменяется характеристика строения, из-за противозаконного перепланирования, его вид не будет больше совпадать с данными, которые зафиксированы в документах БТИ и кадастра, что делает затруднительным, в дальнейшем, свободно распоряжаться недвижимостью.

Владелец с противоправным и не зафиксированным изменением количества квадратных метров, в своем жилье, вероятнее всего не сможет:

• реализовать, обменять, отдать в дар и сделать переоформление такого строения;
• оформить кредит под залог квартиры;
• помимо перечисленного, неминуемые проблемы возникнут в том случае, если нужно будет узаконить права наследства.

Какая угроза ожидает нарушителей?

Штраф для нарушителей это отнюдь не самое страшное. Как оговорено в Жилищном кодексе таких граждан-нарушителей могут обязать провести полное восстановление помещения в прежнем виде. А если вдруг он проигнорирует это предписание, то может лишиться недвижимости.

Кроме этого, в ходе разбирательства, учитываться будут «лишние» метры квадратные, которые добавлены себе владельцем при незаконной реконструкции жилья.
В исключительных случаях предусматривается уголовное наказание, например, случилось, так что в процессе перепланировки или вследствие грубого нарушения техники безопасности, при проведении ремонта, был нанесен большой материальный урон третьим лицам, или есть пострадавшие люди.

«Взяты на карандаш» предприятия и ответственные должностные лица

Сегодня для тех, кто не выполняет требования закона о правильной реконструкции внутренней части жилого помещения, применяется статья 7.21. КоАП. Но она действует только на рядовых граждан. В данных нормах не берутся в учет явные сведения, что частное жилье может пребывать и в собственности, и также в распоряженье должностных лиц, и у лиц с юридическим статусом.

По ориентировочным данным, число граждан совершающих нарушения правил использования жилой недвижимости, включая незаконные перепланировки, совершаются должностными и физическими лицами, их в год – более 1000.

На сегодня, они так и остаются без заслуженного наказания. Но уже в конце 2017 года, будет восстановлена справедливость – так заверяет министр ЖКХ РФ.

В действующую статью 7.21 КоАП РФ будет внесена поправка, в которой будет установлена ответственность для ранее безнаказанных юридических и должностных лиц за несогласованную перепланировку: от 2 до 5 т. р. будет штраф юридическим лицам и от 20 до 50 т. р. должностным.

Введение новой поправки должен решить вопрос снижения количества незаконных реконструкций, а кроме этого резко пойдет вниз показатель коррупционной составляющей.