Перепланировка нежилого помещения
Зачастую нежилые помещения (офисные, торговые, коммерческие) нуждаются в проведении перепланировки (переустройстве). Причинами являются определенные требования к условиям эксплуатации, которые предусмотрены организацией работ. Также помещения должны соответствовать строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам, в связи с чем, могут меняться их функциональность и конфигурация. При возникновении такой ситуации, актуальным становится вопрос о том, как данные изменения провести в законном порядке.
По сравнению с Жилищным кодексом, где все понятно и просто, ситуация с согласованием перепланировки в нежилых помещениях усугублена отсутствием четкой формулировки в регламентируемых документах.
Что означает термин «перепланировка»
Изменения (переустройство) в нежилых помещениях связаны:
- с установкой либо проведением демонтажа межкомнатных перегородок;
- перемещением сантехнических приборов;
- обустройством нового входа;
- закладка существующих оконных и дверных проемов;
- увеличение площади и т.д.
Все эти виды работ регламентированы Жилищным кодексом, под действие которого подпадают жилые помещения/комнаты в квартирах. Поэтому, какая бы перепланировка не производилась, она касается жилого фонда. Остается открытым вопрос: Как узаконить изменения относительно нежилой недвижимости?
Законодательные акты
Стоит обратиться к Градостроительному кодексу часть 14 ст. 1, в которой содержится определение реконструкции объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Часть 2 ст. 51 Градостроительного кодекса гласит, что «Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство».
Если запланированные изменения в нежилом помещении подпадают под определение «реконструкция», потребуется специальный разрешительный документ, который следует получить перед проведением определенных работ. Порядок получения разрешение предусмотрен ст. 51 Градостроительного кодекса.
На законодательном уровне, а именно частью 17 данной статьи предусмотрены случаи, не требующие разрешения на проведение перепланировки:
- капитальный ремонт объекта капитального строительства;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Чтобы узнать нужно разрешение на перепланировку помещения или нет, необходимо доказать принадлежность конкретного объекта относительно части 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса. Подготовить проектную документацию вправе организация, имеющая допуск СРО на выполнение проектных работ.
Из всего изложенного выше, можно сделать вывод:
- Разрешение необходимо, если перепланировка в нежилом помещении/здании подпадает под определение «реконструкция», и такой документ собственник должен получить до начала реконструкционных работ.
- Разрешение не требуется, если перепланировка в нежилом помещении/здании относится к ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса. В основном работы предусматривают изменение площади и конфигурации нежилого помещения или здания путем установки/демонтажа перегородок, разделения большого помещения на несколько или объединение смежных комнат в одну, устройство крыльца и т.д.
Процедура получения разрешения
Перепланировка нежилых объектов проходит в следующей последовательности:
- Подготавливается проект изменений — работы должна выполнять проектная организация.
- В проекте указывается необходимость в выдаче разрешения на реконструкцию или на то, что такой документ не требуется. Во втором случае можно сразу приступать к работам и после проведения ремонтных работ, проектной организацией выдается заключение о фактических изменениях. Если требуется техническое заключение, тогда необходимо обращаться в Россреестр. Кадастровые инженера подготовят технический план на основании изменений в части планировки или площади помещения.
Имея на руках технический план, собственник должен обратиться в центр предоставления государственных и муниципальных услуг «Мои документы».